La vente d’un bien immobilier est soumise à un ensemble d’obligations légales qui doivent être respectées par les deux parties à savoir le vendeur et l’acheteur ou le nouvel acquéreur. La nécessité pour chaque partie de respecter ses obligations permettra alors d’éviter d’éventuels litiges. Les détails dans cet article.
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Le contrat de vente : un document important pour la conclusion de la vente
Avant d’entrer dans le vif du sujet, vous devez savoir que les obligations que se doivent de respecter chacune des parties à une vente découlent du contrat de vente. C’est pourquoi il est important de donner d’abord le rôle du contrat de vente. Le contrat de vente est un document à travers lequel, une personne, le vendeur, accepte de céder la propriété d’un bien à une autre, l’acheteur, moyennant un prix.
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Par ailleurs, le contrat de vente n’est pas seulement un contrat qui constate le transfert de propriété, c’est aussi ce document dans lequel sont renseignées les règles selon lesquelles ce transfert doit être effectué, au risque d’entacher la vente d’irrégularités. En outre, c’est également la signature de ce contrat qui va effectivement marquer la conclusion de la vente ou le transfert effectif de la propriété du bien.
Les obligations du vendeur
Dans l’optique d’éviter les litiges dans l’avenir, le vendeur d’un bien immobilier doit se soumettre à plusieurs obligations à l’endroit de l’acheteur. Celles-ci sont édictées par le législateur, il s’agit notamment de l’obligation d’information, de délivrance et de garantie. Pour la première, l’acheteur doit obligatoirement avoir toutes les informations concernant le bien mis en vente.
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Il ne doit découvrir aucune information désagréable sur ce bien lors de son usage. Cela dit, le vendeur est donc tenu de fournir toutes les informations nécessaires, de sorte que le jugement de l’acheteur soit fait en connaissance de cause. Les détails qui ne sont pas visibles à l’œil nu doivent alors être privilégiés ici. Pour ce qui est de l’obligation de délivrance, il découle de la signature du contrat de vente.
En effet, dès l’instant que ce contrat est signé, le vendeur a l’obligation de céder le bien immobilier au nouvel acquéreur. Quant à l’obligation de garantie dont on fait souvent référence dans la vente d’une maison, appartement etc., elle renvoie à l’obligation pour le vendeur de permettre la jouissance paisible du bien vendu. On parle souvent alors ici de garantie contre l’éviction, contre les vices cachés (défaut qui rend l’immobilier impropre à l’usage).
Les obligations de l’acheteur ou acquéreur
Tout comme le vendeur, l’acheteur est tenu de se soumettre à certaines obligations. Évidemment, les obligations de ce dernier sont différentes de ceux du vendeur. Dans un contrat de vente, l’acquéreur est principalement soumis aux obligations financières. Pour avoir le bien qu’il souhaite, l’acheteur doit payer le montant correspondant au prix de la vente qui aura été défini dans le contrat de vente.
La date de payement du prix du bien immobilier est fixée conjointement par les deux parties dans l’avant-contrat connu sous l’appellation de compromis de vente. Si cela n’est pas fait ainsi, le paiement du prix de vente doit s’effectuer au moment de la délivrance du bien immobilier. D’un autre côté, l’acheteur doit assumer d’autres frais ainsi que certains accessoires à la vente. Il peut être dispensé de cela si le contrat l’a encadré autrement.
Si l’acheteur ne remplit pas ses obligations, le vendeur a à sa disposition deux recours. Soit il engage une exécution forcée de la vente, ici, il devra utiliser tous les moyens légaux qu’il juge utile. Il peut également procéder à l’annulation de la vente. Ici, il devra une action en résolution de la vente.
Les diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente
Avant de vendre une maison, le vendeur doit réaliser plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Ces derniers ont pour but de renseigner l’acheteur sur les différents points techniques et sanitaires du bien immobilier qu’il souhaite acquérir. Les diagnostics à réaliser dépendent essentiellement de la nature et de l’âge du logement.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic obligatoire avant toute vente immobilière depuis 2006. Il permet d’estimer la consommation énergétique du bien immobilier en question ainsi que son taux d’émission des gaz à effet de serre.
Il y a aussi le constat de risque d’exposition au plomb. Ce dernier concerne uniquement les maisons construites avant 1949 ou qui ont été rénovées entre 1949 et 1994. Effectivement, le plomb utilisé dans les peintures anciennes peut être nocif pour la santé des occupants s’il n’est pas géré correctement.
Il y a aussi le constat amiante. Ce diagnostic est exigible afin d’identifier tous les matériaux contenant cette substance dangereuse pour la santé qui auraient pu être utilisés lors des travaux réalisés à l’intérieur ou même à l’extérieur.
Il ne faut pas non plus négliger les autres diagnostics tels que :
• le diagnostic termites si vous êtes situé dans une zone concernée,
• l’état parasitaire s’il s’avère que des insectes xylophages ont attaqué votre habitation
• le diagnostic gaz si l’installation de gaz est vieille de plus de 15 ans.
Certains diagnostics peuvent être facultatifs selon la localisation géographique ou encore les derniers travaux effectués sur le bien immobilier. Le vendeur doit alors veiller à ce qu’il ne manque aucun document dûment signé et daté, sous peine d’en subir les conséquences juridiques ultérieurement.
Les conséquences d’une non-respect des obligations pour le vendeur et l’acheteur
Le non-respect des obligations légales peut entraîner de lourdes conséquences pour le vendeur et/ou l’acheteur d’un bien immobilier. Effectivement, cela peut mener à des contentieux judiciaires qui peuvent engendrer de nombreux frais supplémentaires.
Pour le vendeur, une absence ou un défaut dans les diagnostics obligatoires peut engager sa responsabilité civile voire même pénale. S’il s’avère que ces manquements ont été volontaires afin d’augmenter la valeur du bien immobilier lors de la vente, cela pourrait être considéré comme une fraude et donc puni par la loi.
L’acheteur, quant à lui, pourrait se retourner contre le vendeur si celui-ci ne remplit pas ses obligations légales en matière de diagnostics immobiliers. Il pourrait réclamer des dommages et intérêts pour les préjudices subis, tels qu’une mauvaise estimation énergétique du logement ou encore des risques sanitaires.
