Avec de nombreux avantages, la situation LMP (Professional Furnished Rental) devient de plus en plus populaire. En effet, si le bail meublé présente des avantages par rapport aux locations non meublées, le régime LMP lui-même peut être plus attrayant que le système LMNP (Non-Professional Furnished Rental).
Le choix est encore plus important que la décision constitutionnelle du 8 février 2018 (décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018). À la suite de cette décision, une divergence devrait être établie entre les statuts 2017 du LPC etdu programme LPC 2018.
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Plan de l'article
LPC : Vue d’ensemble de la location
Un logement peut être considéré comme meublé s’il fournit du matériel meublé pour vivre, manger et dormir correctement. Une liste de l’équipement qui se trouve dans un logement à considérer comme meublé est déterminé par le décret no 2015-981 du 31 juillet 2015 meublée.
La location meublée ne peut pas avoir de destination commerciale.
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Une location meublée représente généralement un investissement plus important.
Le principal avantage de la location meublée par rapport aux locations non meublées est le loyer souvent plus élevé. En effet, l’équipement mis à disposition constitue un avantage supplémentaire et permet donc de réclamer une considération plus élevée.
Lela location meublée dispose également d’une taxe qui peut être plus favorable. En effet, les loyers des locations meublées sont imposés dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC).
LMP, conditions d’accès
S’il choisit de louer un logement meublé, le bailleur peut réclamer deux lois et donc deux régimes différents. En effet, deux situations coexistent : le LMP et le régime LMNP. Selon la situation choisie par le locataire meublé, les avantageset les conceptions varient.
Cependant, le locataire meublé n’a pas le choix complet du statut qu’il peut réclamer. L’accès au régime LPC est soumis au respect des conditions. Veuillez noter que l’accès à la déclaration LFFS 2018 est différent de celui de la déclaration LFFS 2017.
A) Déclaration du LPC 2017
Avant février 2018, l’accès à la déclaration LPC est soumis à trois conditions cumulatives :
- Être inscrit au registre du commerce et des sociétés (R.C.S) en tant que location professionnelle meublée. Souventen déclarant une propriété privée ou en combinant SCI et leasing meublé.
- Le revenu (loyer) perçu par les locations meublées devait dépasser 23 000 euros.
- Les revenus provenant des loyers meublés devraient représenter plus de la moitié des revenus des logements fiscaux.
Si l’une de ces conditions n’était pas remplie, le loyer meublé ne pourrait pas être admissible au régime LPC.
Cependant, après un QPC (numéro prioritaire deconstitutionnalité) en février 2018, le Conseil constitutionnel a autorisé une modification des conditions d’accès au régime LPT.
B) Statut du LPC 2018
Depuis février 2018, la situation du LPC s’est inversée. En fait, il ne reste que deux conditions pour être admissible au statut de LPC 2018 :
- Chiffre d’affaires provenant de locations meublées de plus de 23 000 euros.
- Les revenus provenant des loyers meublés représentent plus de la moitié des revenus des logements fiscaux.
La situation de l’enregistrement au R.C.S. a disparu.
Avantages du régime fiscal du LPC
Les principaux avantages du système de location professionnelle meublée se situent au niveau de la fiscalité. Il est également nécessaire de voir les contributions de QPC 2018 dans cette situation.
Le régime LMP et LMNP, les revenus des loyers meublés sont tous imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux.
Cependant, le régime fiscal pour l’ameublement professionnel est plus avantageux.
A) Régime fiscal du LPC : plus bas revenu imposable
Le régime LPC est favorable au calcul de l’impôt sur le revenu.
1- Un rabais plus élevé sur les dépenses
En fait, le régime LMP permet de déduire les coûts dépassant le régime LMNP et le régime classique de non-location. En tant qu’activité professionnelle soumise au régime fiscal effectif, il est alors possible de déduire les coûts du résultat fiscal pour leur montant Vrai. Cela s’applique en particulier :
- Frais d’établissement de l’entreprise.
- Intérêt prêt.
- Pour les frais d’assurance.
- Coûts de maintenance et de réparation.
- Même les taxes locales.
2- Amortissement des locaux
En tant que LFF, le locataire peut amortir le prix d’achat de l’immobilier. Le taux d’amortissement varie entre 2 % et 3 % en fonction de la période de détention réelle. La dépréciation ne s’applique pas au sol.
3- Le régime LPC et les IFI
En ce qui concerne la situation de la FMI et de l’ISF. Pour les personnes qui satisfont aux exigences du régime LPC et qui sont normalement éligibles à l’impôt immobilier (IFI), les maisons meublées louées sont exemptées des IFI.
Pour le locataire meublé non professionnel, tous les biens sont inclus dans l’assiette fiscale de la taxe foncière.
B) Le calcul imputé du déficit et de l’exonération des gains en capital
1- Le calcul des déficits d’exploitation
L’un des principaux avantages du statut de location meublée professionnelle est la possibilité de prendre en compte l’ensemble du déficit résultant de l’exploitation dans le revenu total des logements fiscaux (y compris les intérêts sur les emprunts). De plus, ils peuvent être transférés pour les six prochaines années.
2- Exemption des gains en capital
Sans préjudice du plan de gains en capital des entreprises, une location meublée professionnelle présente un avantage sur PSA. En effet, le régime LMAF lui permet de bénéficier d’une exonération complète des gains en capital s’il remplit certaines conditions :
- Premièrement, les revenus locatifs libres d’impôt (loyers) inférieurs au seuil de 90 000 euros par an.
- Ils sont alors en activité depuis au moins 5 ans. Notez un avantage important par rapport à Furnished Rent non professionnel qui nécessite au moins 30 ans d’activité.
Si le revenu locatif exonéré d’impôt se situe entre 90 000 et 126 000 EUR, une exonération partielle peut être accordée.
3- Transmission
En cas de succession, les héritiers d’un locataire professionnel meublé présentent des avantages importants en favorisant le transfert de l’entreprise à leur avantage.
- Les droits de succession ne sont pas payés immédiatement (régime de paiements différés). Seuls les intérêts, à taux réduit, seront payés par paiement direct. Ainsi, le montant restant sera versé en une vingtaine de versements répartis sur dix ans (le régime de paiement fractionné).
- Enfin, si les héritiers conservent le statut de LPC, ils pourront déduire ces droits de succession des bénéfices imposables.
Si le travail est effectué par l’intermédiaire d’une entreprise exclusive, la transmission d’une entreprise peut bénéficier de la« Pacte Dutreil. » Ainsi, s’ils remplissent les conditions, les héritiers peuvent bénéficier d’une déduction de 75 % sur les droits de succession. Ces conditions cumulatives sont les suivantes :
- L’entreprise doit être détenue et exploitée par le donateur pendant au moins deux ans.
- Les héritiers doivent s’engager à maintenir l’entreprise et ses actifs pendant au moins 4 ans.
- L’un des héritiers doit s’engager à poursuivre le fonctionnement de l’entreprise pendant au moins trois ans.
Le schéma de location de maisons meublées est hybride. En effet, il existe une grande distinction entre les locations meublées professionnellement et les locataires professionnels non meublés. Toutefois, en ce qui concerne la protection sociale, la différence n’affecte pas vraiment ce choix de situation.
Auparavant, le locataire professionnel meublé devait s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (NCS) en tant que loyer meublé professionnellement, de sorte qu’il était obligatoirement lié avec le système social des indépendants (pour devenir une sécurité sociale indépendante (SSI)).
Actuellement, l’enregistrement au R.C.S n’est plus obligatoire, ni l’inscription dans le régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants.
Le locataire meublé de façon non professionnelle n’était pas tenu de faire l’objet d’un régime de protection sociale. Cependant, avec le développement de la location via des plateformes en ligne, nous avons dû nous adapter.
Le régime de sécurité sociale pour les travailleurs indépendants est donc possible lorsque le locataire :
- Il est inscrit au registre du commerce et des sociétés (R.C.S) en tant que locataire professionnel (donc s’il s’agit de LPT).
- Ou qu’il tire des revenus de plus de 23 000 pour des locations à court terme. (Toutefois, le régime général peut être choisi si les recettes sont inférieures à 82 800 EUR).
Ainsi, depuis 2017, l’accès à un système de protection sociale n’est plus un critère de choix entre le programme de location meublée professionnelle ou de location meublée non professionnelle.
