Comment créer une SCI (société civile immobilière) ?

Vous êtes tentés par l’aventure entrepreneuriale et vous avez décidé de vous lancer dans la création d’une société civile immobilière ? Vous aimerez savoir quelles sont les étapes indispensables pour réussir la création d’une SCI et quelles sont les autres options qui s’offrent à vous en matière de typologie de SCI ?

Parcourez avec nous cet article pour avoir toutes les informations nécessaires concernant la SCI ainsi que la démarche détaillée pour mettre sur  pied cette forme de société.

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Ce qu’il faut savoir avant de vous engager dans la création d’une SCI

La SCI ou société civile immobilière est une forme juridique qui permet d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs actifs immobiliers. Ses nombreux atouts en font une société adaptée pour l’investissement, la gestion d’un patrimoine familial ou encore la transmission d’un immeuble.

Toutefois, la procédure de mise sur pied de ce type de société peut s’avérer assez complexe. Savoir comment creer une SCI est une démarche qui n’est pas à la portée des amateurs. Cela demande d’avoir de bonnes connaissances administratives sinon il faudrait faire appel à des professionnels.

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Comme nous l’avons dit plus haut, la création d’une SCI a pour objectif entre autres la gestion du patrimoine des personnes d’une même famille, c’est ainsi que le législateur donné la possibilité aux potentiels entrepreneurs ayant des liens de famille de pouvoir procéder à la création d’une SCI familiale. Les conditionnalités et les caractéristiques particulières de ce type de SCI seront présentées à la suite de cet article.

Les étapes de la mise en œuvre d’une SCI

Avant de vous engager dans la création d’une société civile immobilière, il est important de connaître toutes les éléments d’informations utiles. En ce qui concerne le nombre des associés, la loi requiert un minimum de deux associés (personnes physiques ou morales) pour prétendre à la création d’une SCI.

La loi n’est pas regardante sur les liens qui peuvent exister ou pas entre les différents associés lors de la création de la société. C’est pourquoi, il est possible de créer une société civile immobilière entre les membres d’une même famille. Pour la création proprement dite de votre société, la procédure est particulièrement encadrée par le législateur. Il existe des étapes obligatoires que vous devez respecter pour que votre société puisse voir le jour.

Etape 1 : rédigez les statuts de votre entreprise

La création de votre société civile immobilière commence par la rédaction des statuts. Cette première formalité permet de définir les codes qui vont régir le fonctionnement de la future société. Vous pouvez également y insérer les modalités de désignation du gérant ainsi que les pouvoirs de ce dernier.

Les statuts de la SCI représentent un document obligatoire et doivent nécessairement comporter certaines mentions comme : la forme juridique de la société, l’identité complète de tous les associés, le nom de la société, l’objet social de l’entreprise, le siège social, la valeur du capital social mobilisé, la durée de vie de la société et les apports de chacun des associés au capital social.

Vous pouvez également prévoir d’autres mentions comme les modalités du choix du gérant, les règles de tenue des AG, les dates d’ouverture et de fermeture de l’exercice social, les modalités de cession ou d’achat de parts sociales ainsi que les conditions de dissolution de la SCI.

Etape 2 : procédez au dépôt du capital social de la société

Avant toute chose, rappelons que le capital social est la somme des apports en numéraires et en nature de tous les associés de la SCI. En contrepartie de ces apports, chaque associé va recevoir des parts sociales proportionnelles au montant de sa contribution.

Par la suite, le montant ainsi collecté devra être déposé dans un compte bancaire ouvert à cet effet pour le compte de la société. Notez toutefois que l’ouverture d’un compte bancaire n’est pas obligatoire pour la création d’une SCI mais très recommandée afin de séparer les biens de la société des biens personnels de ses associés.

Le capital social joue le rôle de garantie financière pour les partenaires dans le cas où la société devrait d’aventure rembourser des dettes dues à des difficultés financières. Prenez la peine de définir un capital qui soit en adéquation avec vos ambitions d’investissement, surtout si vous envisagez d’obtenir des financements extérieurs. Après le dépôt de vos fonds, vous allez recevoir une attestation qui est l’une des pièces du dossier d’immatriculation.

Etape 3 : publiez une annonce dans un JAL

Comme autre formalité de création de votre structure, vous avez la publication dans un Journal d’annonce légale. Cette étape assure la publicité de votre procédure et a pour but d’informer le public et les tiers de la naissance prochaine de votre entreprise. Cette démarche est obligatoire et importante car elle vous permet de passer l’annonce à des personnes qui pourraient être vos futurs locataires.

Etape 4 : constituez votre dossier de demande d’immatriculation

Rendu à ce niveau, il est question de pouvoir réunir tous les documents nécessaires à votre demande d’immatriculation. Il s’agit :

• d’une copie originale datée et signée des statuts de la société ;
• l’attestation de publication dans le JAL ;
• une pièce d’identité du gérant ;
• une attestation de non condamnation du gérant ;
• une pièce justificative de l’occupation des lieux ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs ainsi qu’un formulaire M0 de SCI dûment rempli (il est possible de le faire en ligne).

Etape 5 : déposez votre dossier d’immatriculation complet auprès des services compétents

Votre dossier est désormais complet, il ne vous reste plus qu’à le déposer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Vous pouvez effectuer ce dépôt par courrier postal, en vous rendant directement dans les locaux du Greffe ou alors directement en ligne.

Le dépôt de votre dossier correspond à la demande officielle d’immatriculation de votre SCI. Ladite immatriculation marque en quelque sorte la naissance de votre société. Au terme de cette étape et dans le cas où votre dossier est jugé valide, vous allez obtenir votre extrait Kbis et votre numéro Siren.

Possibilité d’opter pour la création d’une société civile immobilière familiale

On parle de société civile immobilière familiale lorsque des personnes unies par les liens de sang ou d’alliance décident de mettre sur pied une SCI. L’objectif étant de faciliter la gestion, la transmission ou la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Ce type de SCI peut porter simplement le nom de société familiale. Toutefois, elle se distingue des autres sociétés civiles sur un certain nombre de points.

Comprendre la société civile immobilière familiale

Le but de la création d’une société civile immobilière est de pouvoir assurer la gestion commune du patrimoine immobilier des membres d’une famille. La création d’une société civile immobilière nécessite la présence d’au moins deux promoteurs. Pour ce qui est du nombre des associés, il n y a aucune limite prévue par la loi.

Certaines sociétés civiles immobilières familiales peuvent avoir un grand nombre d’associés. Dès lors qu’un membre de la famille effectue un apport au capital social, il devient de facto un associé de la société et doit donc recevoir des parts au prorata de sa contribution.

Raisons de la création d’une société civile immobilière familiale

Plusieurs raisons peuvent motiver la création d’une société civile immobilière familiale. Il peut s’agir :

• Des raisons financières: pour faciliter la transmission d’un bien au sein d’une famille, d’un couple (notamment un couple séparé); pour organiser un partage sans heurts entre héritiers au sein d’une famille ou encore pour gérer une transmission successive d’un patrimoine immobilier afin de réduire les frais de succession et bien d’autres.
• Des raisons fiscales: par exemple, il est possible de céder votre immeuble en versant tous les 15 ans une partie de vos parts sociales dans la SCI. Cette démarche vous permet de bénéficier d’abattements fiscaux et vous êtes également exempts des droits de succession. Toutefois, le montant total de vos parts ne doit pas excéder 100 000 euros.

Fonctionnement d’une société civile immobilière familiale

Dans une société civile immobilière familiale, la responsabilité des associés est non solidaire, subsidiaire et indéfinie. Cela veut tout simplement dire qu’en cas de dettes, la responsabilité de chacun des associés de la SCI est indéfiniment engagée. S’il arrive que des créanciers ne soient pas payés, ils auront la possibilité de saisir si nécessaire les biens personnels des associés pour la régularisation de leurs créances.

Dans ce cas, le montant de la dette que devra régler un associé sera proportionnel aux parts qu’il possède dans le capital social de la société. En tant qu’associé d’une société civile immobilière vous avez droit à la participation aux décisions importantes, droit à toutes les informations concernant la SCI et aussi le droit à la cession de parts.

De façon générale, le démarche de création pour une société civile immobilière familiale reste la même que celle décrite précédemment pour les SCI. Il s’agit exactement des mêmes étapes et le dépôt s’effectue également auprès du greffe du Tribunal de Commerce territorialement compétent.

Vous avez désormais toutes les informations concernant la création d’un SCI en général et d’une société civile immobilière familiale en particulier. N’hésitez plus et prenez la décision de vous lancer afin que votre projet d’entreprise devienne une réalité.