Parmi les changements d’importance à partir du 1er janvier 2023, il sera désormais interdit aux propriétaires de louer un logement dont le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) dépasse 450 kWh par m². Ces logements sont alors qualifiés d’énergivores. Dans le bilan 2022 des notaires de France, ces derniers constatent une hausse notable des ventes de biens des catégories F et G. En effet, ces derniers représentent 17% des transactions réalisées au troisième trimestre 2022, alors que les logements des classes A et B ne constituent que 6% des ventes réalisées durant la même période. Les propriétaires de ces logements doivent donc se demander quoi faire : vendre tout de suite ou alors investir dans la rénovation pour pouvoir louer de nouveau ?
Que dit la loi ?
Un décret publié au Journal officiel le 13 janvier 2022 vient mettre un point final au débat durant depuis plusieurs mois déjà. En effet, la Convention citoyenne sur le climat a prévu la fin de la location des passoires thermiques d’ici à 2028. Cela représente environ 4,8 millions de logements en France.
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Pour pouvoir louer un bien immobilier, il doit être un « logement décent ». Cette dénomination implique un certain nombre de critères, comme le fait de faire plus de 9 m² et (entre autres) de respecter des critères de performance énergétique. Dès le 1er janvier prochain, ces caractéristiques évoluent et intégreront également un seuil maximal de consommation d’énergie finale. C’est ainsi qu’un logement ne devra pas dépasser une consommation de 450 KWh par mètre carré de surface et par an pour pouvoir être mis à la location.
Cela représente en France près de 90 000 logements dont 70 000 sont des logements privés et 20 000 appartiennent au parc social.
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Le DPE fait-il diminuer le prix de vente ?
De très nombreux propriétaires de logements catégorisés F et G ont donc mis leur bien en vente avant le passage de la loi. Néanmoins, de très nombreux propriétaires privés vont se retrouver avec un logement non conforme, non louable, et sans moyen de réaliser les travaux nécessaires.
Les négociations se multiplient désormais et les délais de vente s’allongent sur l’intégralité du marché français. En effet, le marché a évolué et est devenu davantage acquéreur que vendeur. Le diagnostic de performance énergétique est désormais un outil très efficace pour faire pression sur les vendeurs afin d’obtenir une réduction du prix de vente. Un acheteur prétextera toujours les travaux de rénovation énergétique, au minimum le changement des huisseries, ce qui peut représenter un budget de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Les enveloppes allouées aux travaux sont en constante augmentation, qui plus est du fait de l’inflation actuelle qui aggrave encore le phénomène. Même si la marge de manœuvre n’est pas la même en zone tendue, le diagnostic de performance énergétique a néanmoins un impact non négligeable sur la baisse des prix des biens immobiliers.
La transition énergétique est un combat absolument nécessaire pour la survie de notre planète. Néanmoins, de très nombreux petits propriétaires de logements diagnostiqués « passoire énergétique » vont devoir réagir vite, car à présent, ces logements ne seront plus « décents » et ne pourront donc plus être loués tant que des travaux d’isolation n’auront pas été réalisés.
