Qui paie le loyer en cas de décès ?

Que vous soyez le propriétaire victime du décès de votre locataire ou le propriétaire d’un locataire décédé, il existe des droits et des obligations. En effet, en ce qui concerne à la fois la résiliation du bail et son éventuel transfert aux détenteurs de droits du défunt, il y a des règles et des procédures à suivre.

Nous verrons que ces règles seront différentes selon que le défunt vivait ou non dans un loyer meublé, en cohabitation ou non.

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Louez nue ou meublée ? Différences dans le régime applicable

La première vérification visant à déterminer quel statut juridique s’appliquera est de déterminer si le défunt vivait nu ou, inversement, meublé.

En cas de bail nue, il convient de distinguer si le locataire décédé vivait en cohabitation.(ainsi que le degré de parenté entre le défunt et la personne avec laquelle la cohabitation a eu lieu) afin de déterminer si le bail peut être transféré au profit du co-résident. La loi énumère les bénéficiaires du transfert (sous réserve de la condition de cohabitation).

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D’autre part, comme on le verra, dans le cas des locations meublées, la loi prévoit que le contrat de location est automatiquement transféré aux détenteurs de droits.

Décès du locataire sur une location nue

Dans ce cas, il est nécessaire de distinguer si le locataire décédé a vécu seul ou en cohabitation . Selon la situation, la loi ouvre la possibilité de transférer le contrat de location sous certaines conditions à la personne avec laquelle le défunt a cohabité.

Le locataire vivait seul

Si le locataire vivait seul, la loi prévoit que le bail est résilié les détenteurs de droits, en cas d’acceptation du bien, seront justes de conserver les loyers et charges restants dus par le locataire à la date du décès.

Il convient de noter que, dans la pratique, les titulaires de droits peuvent cependant être obligés de verser une indemnité au bailleur s’ils ont le cas du défunt.

Le locataire vivait en cohabitation

Article 1742 du Civil le Code stipule que, le jour du décès, le droit de location est accordé à ses héritiers ou héritiers (le titre de l’héritier applicable à la date de vie du titulaire).

Conditions applicables au bénéficiaire du transfert du bail

Toutefois, la loi du 6 juillet 1989 a annulé le principe du transfert automatique aux héritiers en imposant la condition de cohabitation afin de permettre le transfert du bail et en limitant les bénéficiaires potentiels du transfert, qui doit ensuite envoyer une lettre au propriétaire afin de l’informer de son intention de bénéficier du transfert.

Ainsi, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permet aux personnes suivantes de demander le transfert du droit de location du défunt :

• conjoint (à noter qu’en principe, il peut également bénéficier du transfert automatique du bail conformément à l’article 1751 du Code civil de la Fédération de Russie en tant que copropriétaire du bail)
• certains descendants et descendants· qui ont fait l’objet d’une preuve de cohabitation depuis plus d’un an ;
• concubines aussi longtemps que le logement est connu et que le logement vit avec le défunt depuis au moins un an avant sa mort ;
• charge personnes à si la cohabitation est prouvée (plus d’un an).

Preuve de cohabitation

Sur la base des preuves de cohabitation depuis plus d’un an, tout document est recevable en vertu de l’idée que la loi ne spécifie pas les éléments qui doivent être signalés pour prouver la cohabitation. Toutefois, il convient de rappeler que le juge joue un rôle prépondérant dans l’évaluation des éléments de preuve rapportés par la personne utilisant le transfert du bail.

Ainsi, dans un arrêt récent du 14 novembre 2017, la Cour d’appel de Paris a estimé que le document certifiant la cohabitation devait être suffisamment précis et clair pour être recevable et permettre le transfert du droit à bail au bénéficiaire.

CA Paris, 26.10.17 location et transfert du bail en cas de décès du locataire : c’est à la personne qui utilise le transport de prouver qu’il y avait une véritable écurie communautaire vivante (les déclarations des témoins décrivant la résidence ne sont pas multiples)

Si la demande de location est validée ou si la propriété est simplement acceptée (sans transfert du bail), les héritiers peuvent être obligés de payer le loyer et les arriérés dus par le locataire décédé jusqu’à la date de son décès.

Pour les locataires du secteur HLM, le cessionnaire doit également remplir les critères d’éligibilité (en plus des conditions mentionnées ci-dessus) pour l’attribution de logements sociaux. Conséquences du décès (dans le cadre d’un bail nui)

En l’absence d’un transfert, le bail est résilié en tant que droit et les héritiers ne peuvent pas être retenus pour des loyers futurs qui seraient dus par le défunt jusqu’à l’échéance du contrat de location (si le bail était toujours en cours).

Toutefois, selon la jurisprudence, les héritiers peuvent être tenus de verser une indemnité pour le bailleur car, en l’absence de demande de transfert, le bail expire immédiatement après le décès (et, dans la pratique, il ne permet pas aux héritiers de disposer du défunt pour retourner des lieux).

En cas de transfert du bail, à l’exception du courrier envoyé au propriétaire, en indiquant la demande pertinente bénéficiaires, la loi n’exige pas d’autres formalités telles que la conclusion d’un nouveau bail (qui, cependant, doit être réglé en indiquant les nouveaux titulaires au moment du renouvellement du contrat).

Deuxième cas : décès d’un locataire en location meublée

La loi est différente en cas de décès d’un locataire dans un appartement meublé. L’article 1741 du Code civil prévoit que le contrat de location de location meublé n’est pas réglé avec le décès du locataire. Par conséquent, le bail est transféré comme suit :droit aux héritiers sans prendre de mesures.

Toutefois, si les héritiers souhaitent résilier le bail après leur décès, ils doivent, comme pour tout loyer meublé, envoyer une lettre recommandée au propriétaire demandant la résiliation du contrat conformément à un avis légal d’un mois.

Décès du locataire et gestion des paiements impayés : possibilité d’assurer

Il ne fait aucune différence si le bail a été fourni ou non ; les successeurs de l’héritage seront responsables du paiement le loyer du défunt et non payé jusqu’à la date du décès. Ces montants seront ajoutés aux obligations de l’héritage (proportionnellement à la part de chaque héritier).

Il convient toutefois de rappeler que, dans le cadre d’un loyer meublé, les titulaires de droits qui doivent demander la résiliation du bail (voir ci-dessus), qui n’est pas automatique après le décès (a contrario de la location nue) seront très probablement tenus de payer au moins un mois de loyer supplémentaire (c’est-à-dire la durée de l’avis légal).

Par conséquent, qu’il y ait ou non un transfert, le principe est que le bénéficiaire n’est pas lié par les dettes impayées du locataire décédé à la date de son décès, s’il est supposé que le bénéficiaire également, ayant le statut d’héritier au sein du bien, sera finalement responsable du paiement de loyers impayés d’un montant de sa part dans le bien (conformément au droit de l’héritage).

En conclusion, il convient de noter que le décès d’un locataire entraîne généralement une perte de revenu pour le propriétaire et qu’à cet égard, il peut être prudent d’assurer la période de vacances après le décès du locataire grâce à notre assurance loyer impayée (surtout si le locataire est une personne âgée) et, jusqu’à trois mois après la date de récupération des locaux.